De las rentas antiguas y la política de vivienda del franquismo a la liberalización de los alquileres con el decreto Boyer de 1985.
La historia del alquiler de viviendas en España está marcada por décadas de intervención legislativa, protección del inquilino y limitaciones a la libertad de los propietarios para fijar las condiciones de arrendamiento. Durante el franquismo, las sucesivas leyes de arrendamientos urbanos consolidaron un sistema caracterizado por la prórroga forzosa de numerosos contratos y por mecanismos de control de las rentas, que contribuyeron a configurar el fenómeno de los conocidos como alquileres de renta antigua.
Tras la muerte de Franco, este modelo no desapareció inmediatamente. Fue el Gobierno de Felipe González, del PSOE, el que aprobó el Real Decreto-ley 2/1985, de 30 de abril, conocido popularmente como decreto Boyer, que suprimió la prórroga forzosa para los nuevos contratos de arrendamiento. La norma entró en vigor el 9 de mayo de 1985.
En este artículo, el lector encontrará un contrato de alquiler de 1963, un documento que permite acercarse a las condiciones de arrendamiento de aquella época, así como el texto de dos importantes disposiciones legislativas del franquismo: la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1946, publicada en el BOE en enero de 1947 y vigente en 1950, y la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964. Ambos textos permiten conocer el marco jurídico que reguló los alquileres durante buena parte de aquel periodo histórico.
¿Qué motivó la política de alquileres del franquismo? ¿Qué consecuencias tuvo para propietarios e inquilinos? ¿Cómo influyó en el desarrollo del mercado inmobiliario y en la preferencia de los españoles por comprar una vivienda? A través de la legislación original, un contrato de alquiler de 1963 y los datos históricos sobre la construcción de viviendas, este artículo examina la evolución de un sistema que sobrevivió al propio régimen político que lo había desarrollado y cuyo cambio legislativo más significativo llegó en 1985.
Cuando murió Franco nadie se atrevió a tocar «su» ley de arrendamientos, que tenía congelado el precio de los alquileres de viviendas en toda España. Una ley franquista nacida para proteger a los inquilinos –la supuesta parte más débil– frente a los propietarios –los aparentemente más ricos– dentro de lo que era la política social autoritaria del Régimen en abierta oposición a la libertad de mercado y la total disponibilidad la propiedad privada. Una medida que, a primera vista, parecía creada con el propósito de apuntillar el liberalismo económico y con él la democracia.
El Franquismo, un régimen que mezclaba socialismo en materia económica, propiedad privada y anticapitalismo, no tuvo problemas en congelar las rentas de los alquileres sin que se le moviese un músculo. Así, Franco y sus ministros promulgaron la Ley de Viviendas de Renta Limitada de 1954 y la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, cuyo preámbulo decía:
«El movimiento liberalizador de la propiedad urbana ha de atemperarse, no sólo al ritmo determinado por las circunstancias económicas del país, sino también a las exigencias ineludibles de la justicia social, que constituyen la médula y razón de ser de nuestro régimen político. A estos principios capitales responde la presente reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos, reforma que, naturalmente, no puede consistir en la simple e inmediata vuelta al sistema jurídico propio del Derecho común, mientras éste no sea modificado para adaptarlo a los imperativos de nuestra época, puesto que aún no hemos alcanzado la madurez económica indispensable ni se ha logrado satisfacer la necesidad de vivienda por importantes sectores de la sociedad española, pese al considerable esfuerzo realizado y al manifiesto incremento obtenido durante esta última década».
Estas leyes lograron la disminución, casi absoluta, del mercado del alquiler, provocando que los españoles tuviesen que ahorrar para comprarse un pisito. ¡Eran otros tiempos! A pesar de que los tipos de interés eran muy altos, el precio de los pisos era muy razonable y quien más quien menos se pudo comprar un pisito acorde a su situación económica. Así, el 77,8 % de los españoles era propietario de su casa. Estas cifras que en los últimos años están bajando por la enorme subida del precio de la vivienda, nada acorde con los actuales sueldos de los españoles. España ha pasado de estar entre las diez naciones con más propietarios a ocupar el puesto número 13.
En 1950 el Gobierno estimaba que existía un déficit de un millón de viviendas para cumplir su proyecto de «una familia una vivienda». Para afrontar este enorme problema, a mediados de los años 50, el general Franco creó el Ministerio de la Vivienda. El Régimen puso en marcha una política de viviendas sociales ya desde el 19 de abril de 1939, cuando el nuevo Instituto Nacional de la Vivienda puso en marcha un «plan de viviendas protegidas», de «viviendas bonificables» y de «viviendas de renta limitada».
Junto con las archiprotectoras e intervencionistas leyes de Arrendamientos Urbanos de 1951 y 1964 había lanzado un Plan de Urgencia Social de viviendas subvencionada. Con el II Plan Nacional de la Vivienda (1961-1975) se llevó a cabo la construcción de cuatro millones de casas, cantidad mínima para eliminar el déficit de pisos del que se partía. Fueron en total 1,5 millones de pisos pensados para cubrir la demanda del enorme crecimiento vegetativo de la población española; 250.000 para asumir la emigración interna y 900.000 para la reposición de vivienda antigua. Franco realizó 4.080.619 viviendas sociales en 14 años (1961-1975). Entre 1960 y 1980 el número de viviendas familiares se duplicó, pasando de 7,7 millones en 1960 a 10,6 en 1970 y 14,7 al comienzo de los 80. En estos tiempos la mayor parte de los españoles consiguió una casa que pagaron en 8 o 10 años, a pesar de que los intereses bancarios superaban en muchos casos el 10% anual.
Franco impuso la congelación de las llamadas rentas antiguas que congelaba los alquileres y obligaba a la prórroga indefinida de los contratos. Medida que era consecuencia de las políticas social socialistas del franquismo para garantizar sus viviendas a muchos españoles. Esta situación se interrumpió con la llegada de Felipe González, del PSOE, a la Moncloa. El decreto Boyer 2/1985 de 30 de abril sobre medidas de política económica supuso la liberalización del mercado de alquileres poniendo fin al régimen franquista en materia de rentas de viviendas.
CONTRATO DE ALQUILER DE 1963:
Legislación aplicable a los contratos de aquella época
Texto oficial de la legislación de arrendamientos urbanos de 1964, que te ayudará a entender las cláusulas del contrato.
La evolución del alquiler en España demuestra hasta qué punto las decisiones legislativas pueden transformar las relaciones entre propietarios e inquilinos y condicionar el funcionamiento del mercado inmobiliario durante generaciones. Las políticas de vivienda del franquismo, las restricciones sobre las rentas y la prórroga forzosa configuraron un modelo de arrendamiento que continuó vigente en numerosos contratos después de 1975.
El decreto Boyer de 1985 representó un cambio importante: los nuevos contratos dejaron de estar sometidos obligatoriamente a la prórroga forzosa establecida por la legislación anterior, mientras que los contratos ya existentes conservaron su régimen jurídico. No fue, por tanto, la desaparición inmediata de todos los alquileres de renta antigua, sino el inicio de una nueva etapa en la contratación de viviendas.
La experiencia histórica invita a reflexionar sobre el equilibrio entre la protección de los inquilinos, la seguridad jurídica de los propietarios y los incentivos necesarios para ampliar la oferta de alquiler. Comprender cómo se llegó desde las rentas antiguas hasta la liberalización de 1985 permite contextualizar mejor uno de los debates económicos y sociales más persistentes de la España contemporánea.
